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网络司法拍卖房:能捡漏,也有风险

来源:审计法务部 日期:2018年07月31日 浏览量:644

在房价不断上涨、政府限购政策的背景下,网络司拍卖房成为了很多人购房的新途径。

的确,司法拍卖房有其优势。首先是不受限购政策影响,其次是司法拍卖房无中介佣金,且司法拍卖房的成交价一般较市场价低。然而,高收益必然伴随着高风险,有人竞得的房屋因被原房主的债权人居住且不肯搬走而无法入住,有人竞得的房屋在办理所有权登记时发现房屋尚有大额税费需要补缴或房屋上的抵押权尚未解除,有人竞得的房屋因在房屋进去司法拍卖程序前已签订合法租赁协议而无法入住,有人竞得的房屋有户口迁不走,有人竞得的房屋存在物业、水电、暖气等欠费情况……综合分析各类案例,司法拍卖房现实中存在的风险和注意的问题有以下几个方面:

一、开拍前,法院可依据法定理由随时撤回拍卖。在正式拍卖之前,得随时做好“竹篮打水一场空”的心理准备。

二、法院对房屋的一切瑕疵不承担责任。法院公告中声明,一切以竞买人实地看房为准,法院不承担拍卖房屋的瑕疵保证,责任一律由竞买人自行承担。

三、如果有优先购买权人参与竞拍,即使你的出价最高,只要优先购买权人的出价与你相同,该套房屋由优先购买权人竞得。

四、买卖不破租赁。拍卖前房屋上原有的租赁权,不因拍卖而消灭。虽然竞买人通过合法形式取得了房屋的所有权,但是房屋租赁权人在租赁合同期限内仍有权居住。

五、户口后遗症。关于拍卖房屋内的户口问题,法院不会加以干涉,一切后果由竞买人自行承担。如果被执行人或其他人的户口落户在拍卖房屋内,不排除拍卖成交后上述人员仍不愿意将其户口迁出。

六、拖欠物业等费用由竞买人承担。由于被执行人已无清偿能力,法院通常会要求竞拍人一并承担税费,拖欠的物业费、水电费、取暖费、停车费等。 

七、悔拍,经济损失惨重。拍卖成交后,竞买人反悔的,所缴纳的保证金不予退还。

因此,在竞买司法拍卖房前,应当慎重、认真了解房屋现状。一是实地了解房屋质量、环境、占有情况、是否发生过人们忌讳的事件;二是向房屋管理部门了解是否设定抵押、是否可办证;三是向小区物业了解是否拖欠水电等费用;四是向公安部门了解房屋上是否有户口未迁出;五是向执行法官了解是否存在优先购买权人。

房屋调查涉及多个方面,对专业性要求高,最好找专业人员协助(如律师、工程技术人员)做尽职调查,避免风险。